Dikkat..! İmar Barışında Başvuru İçin Son Günler

14 milyon civarında olduğu tahmin edilen imara aykırı yapıyı ilgilendiren imar barışından yararlanmak için son günler.
Yıldız Mühendislik bünyesinde İmar Barışı danışmanlık hizmetleri veren İlkay Beyti Tutucu
‘ 31 Ekim 2018’de sona ermesi planlanan ama yoğun ilgi sebebiyle sürenin uzatılacağı beklentisi yüksek olan İmar Barışının kaçırılmaması gereken bir fırsat olduğu görüşündeyim ‘ dedi
İlkay Bey sözlerine ,‘Türkiye çapında geniş bir kitleyi ilgilendiren İMAR barışını taraflar açısından ve adı üstünde Millet ve Devlet arasında uzun süredir sorun teşkil eden İmar sız binaların sisteme kazandırılması adına müthiş bir fırsat. Atarürk Caddesi Hurmalı İşhanında bulunan işyerimizde vatandaşlarımıza bu konuda danışmanlık hizmeti vermekteyiz. Konu ile ilgili 0324 624 02 66 veya 0505 040 50 10 nolu telefonlar üzerinden ulaşarak bilgi alınabilir.‘ diyerek devam etti.
Vatandaşın yeterince bilgilendirilmemesinden kaynaklı kafa karışıklıkları gidermek bizlerin görevi Bu makelemizde İmar Barışı konusunda da Tarsus Mersin ve Adana bölgesinde yaşayan halkımıza genel bilgiler ve sıkça sorulan sorulara cevap vermeye çalışacağım.
İmar Barışı başvuruları için son başvuru tarihi 31.10.2018 olarak açıklanmasına rağmen vatandaş arasında bu sürenin uzatılacağı beklentisi yüksek. Buna son güne kadar başvurmama alışkanlığımızda eklenince son günlerin yoğun ve sıkıntılı geçeceği şimdiden belli. Süre beklentiler yönünde uzatılmazsa hak kayıplarını yaşanılması kaçınılmaz olacaktır. E-devlet sistemi üzerinde yaşanan bağlantı kopuklukları ve sistem yavaşlaması aksaklıkları buna eklenince sıkıntı dahada büyüyecektir.
Kalan bu kısa dönemde tanıtımları arttırılması ve e-devlet sisteminin bu yoğun başvuru trafiğini kaldırabilecek kapasiteye çıkarılması gerekmektedir.
18 Mayıs 2018 tarihinde 7143 Sayılı Kanun ile Resmi Gazetede yayımlanarak yürülüğü giren kamuoyunda imar affı olarak bilinen, ancak imar affından öteye “imar barışı” olarak uygulamaya konulan bir düzenlemedir. Düzenleme ile afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için başvurulması ve kanunda belirlenen bedelin ödenmesi ne takiben “yapı kayıt belgesi” veriliyor. İsteyen bu belgenib alımına takiben cins değişikliği ve kat mülkiyeti bulunmayan binalarda ise aynı bedel kadar tekrar bir bedel ödenerek kat mülkiyetine de geçilmiş oluyor.
BU SÜRECE NEDEN İHTİYAÇ DUYULDU?
Tüm ülke çapında bulunan yaklaşık 13-14 milyon imara aykırı binanın olduğu tahmin ediliyor ki bu toplam yapının yüzde 50 sine tekabül ediyor. Çooğunluğu dar gelir vatadaşların oturduğu bu yapıların 1950 lir yıllar ile 2000 lir yıllar arasında yapılan binalar. Vatandaş ve belediyeler arasında ortaya çıkan imardan kaynaklı sorunlar , yıkım işlemlerinin gerçekleştirilememesi ve bu sebepten mahkemelerde altından kalkılamayacak kadar dosyanın birikmesine yol açmış durumda. Vatandaşlar bu ihtilaflardan dolayı oturdukları evlerine su, elektrik ve doğalgaz bağlatmakta zorluk çekmekte ya da kaçak kullanım yapmakta. Bu durumdaki konut veya iş yerleri, ekonomik olarak değerini koruyamamakta, ipotek veya teminat olarak gösterilememekte.
İMAR BARIŞINA HANGİ YAPILAR GİRİYOR?
İmar Barışında kritik tarih 31 Aralık 2017. Bu tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapılmış kırsal ve kentsel alanlardaki tüm yapılar imar barışı kapsamında bulunuyor. Sadece Boğaziçi Sahil Şeridi ve öngörünüm bölgesi ile İstanbul Tarihi Yarımada’nın Sultanahmet ve Süleymaniye çevresi ve Gelibolu Tarihi Alan’da belirlenen yerler bu kapsamın dışında tutuluyor. Ayrıca başkasına ait taşınmazlar üzerinde yapılan yapılar ile Hazine’ye ait olup sosyal donatı için tahsisli arazi üzerindeki yapılara yapı kayıt belgesi düzenlenemiyor.
Yönetmeliğie göre iskan alınamadığından kat mülkiyeti kurulamayan yapılarda yapı kayıt belgesi alındıktan sonra aşağıdaki koşullarla cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecek. Önemli bir diğer husus yapı kayıt belgesi alındıktan sonra maliklerin tümünün muvafakat etmeleri ve varsa umumi hizmete ayrılan yerlere denk gelen alanların terk edilmesi şartıyla, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın, tapuda bu yapıyla ilgili cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecek.
Burdaki önemli detay, kat mülkiyetinin kurulması için maliklerin tamamının anlaşması ve imar planında yol, yeşil alan, park gibi alanların terk edilmesi gerekiyor. Bu durumda, daha önce yapı kayıt belgesi bedeli olarak ödenen bedel kadar bir bedel daha ödenecek. Bunun yanına Lİkap veye özel harita mühendislik büroları ve mimarlardan alınacak belgeler ile tapu müdürlüklrine başvurulacak.Bu işlemlerin sonucunda kat mülkiyetine geçen yapıların alım ve satım işlemleri yasallık kazanacak ve arsa vasfından alınan emlak vergisi, yapı vasfından alınmaya başlanacağından vergi kayıpları önlenmiş olacak. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulduğu için bina, teminat, ipotek veya her türlü bankacılık işlemlerinde değerlendirmeye alınabilecek.
Hazine taşınmazı üzerindeki yapılara da yapı kayıt belgesi verilebilecek. Bu yapıların sahipleri yapı kayıt belgesi aldıktan sonra yapının bulunduğu arsayı satın almak üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na müracaat edebilecek ve yıllardır kullandıkları arsalarım rayiç bedel üzerinden satın alabilecekler.
İMAR BARIŞININ FAYDALARI
1. Elektrik, su ve doğalgaz bağlanmasında sıkıntı kalmayacak.
2. Yıkılma endişesi son bulacak. Ancak depremsellik açısından yapılarda alınması gereken her türlü tedbiri malikler almak zorunda olacak.
3. Alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen para cezaları iptal edilecek.
4. Kat mülkiyeti hakkına kavuşarak kat mülkiyeti tapusu da alabilecek.
5. Kendi mülklerini ipotek veya teminat olarak gösterebilecek, satılması halinde alıcı kredi kullanabilecek, mülk gerçek piyasa değerine kavuşabilecek.
İMAR BARIŞINDA SÜREÇ
1. Müracaatlar e-Devlet sistemi üzerinden veya Bakanlığın yetkilendirdiği kuruluş ve bürolara başvurularak yapılabilecek. Gerek e-Devlet ve gerekse bürolara başvurmadan önce şu gerekli belge veya bilgilerin elde edilmesi gerekiyor.
• E-devlet şifresi
• Geçerli bir cep telefonu numarası
• Beyan edilecek yapının adresi
• Tapusu varsa ada ve parsel bilgileri
• Toplam inşaat alanı; konutların ve işyerlerinin ayrı ayrı toplam alanları (m2)
• Yapıdaki konut ve işyeri sayısı
• Arsa/Arazinin emlak vergi birim değeri (TL/m2) (İlgili belediyeden alınacak raiç bedel.)
• Yapının bulunduğu arsanın alanı; varsa tapudaki alan yoksa beyan edilecek alan (m2)
• Yapı sınıfı (sistemin sunacağı seçeneklerden seçilecek)
• İmar mevzuatına aykırılığın tarif edilmesi
• Yapıyı gösteren ve ayrılık kısmını gösteren birer adet fotoğraf. (Fotoğrafların dosya formatı .jpg, .jpeg veya .png olmak zorunda.)
2. Başvuru tarihi:
31 Ekim 2018 tarihinde sona eriyor. Konunun ikinci aşaması olan “kat mülkiyeti”ne geçiş ve cins değişikliği için ise her hangi bir süre sınırlaması öngörülmemiş olup, gerekli koşulları yerine getirmek ve ikinci defa harç ödemek suretiyle kat mülkiyetine geçiş için başvurabilecekler.
3. Hesaplanma ve son ödeme tarihi:
Yapı kayıt belgesi başvuru bedeli, Emlak Vergisi Kanunu’na göre belirlenen emlak raiç bedeli ile yapının yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden, konutlarda %3(yüzde üç), ticari kullanımlarda %5 (yüzde beş) oranında hesaplanacak. İmar Barışı sonucu hesaplana bedel en son 31.12.2018 tarihine kadar,iligili kurumlar araçılığı ile (Ziraat Bankası Halk Bankası, PTT şubeleri ve mesajla belirtilen diğer kurumlar) Çevre ve Şehircilik Bakanlığının merkez muhasebe birimi hesabına ödenecek. (Gerek görülmesi halinde başvuru ve ödeme süresi Bakanlar Kurulunca bir yıla kadar uzatılabilecek.)
4. Yapı kayıt belgesinin alınması:
Müracaatın e-Devlet üzerinden yapılır, Yapı Kayıt Belgesi formunun eksiksiz olarak doldurulmasından ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin yatırılmasından sonra, Yapı Kayıt Sistemi tarafından oluşturulan Yapı Kayıt Belgesi talepte bulunan yapı sahibince e-Devlet üzerinden alınır.
5. Yapı kayıt belgesi alındıktan sonra:
a) Yapı kayıt belgesinin bir örneğini belediye ve mücavir alan sınırları içinde ilgili belediyesine, bu sınırlar dışında il özel idaresine vermek zorunda.
b) Yapı kayıt belgesi ile talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.
c) 3194 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları yapı kayıt belgesi verilen yapılarla ilgili iptal edilir.
d) Tapuda cins değişikliği ve “kat mülkiyeti” tesisi yapılabilir. (Yapı kayıt belgesi alındıktan sonra yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın kullanım maksadı değişiklikleri de dahil) Bu işlem için gerekli işlemler:
1. Yapı kayıt belgesi,
2. Mimari Proje (Mevcut yapının veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum Ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı ve yapı maliklerini de gösteren ve mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün yapı maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak imzalanan ve elektronik ortamda Tapu Müdürlüğüne ibraz edilen proje,)
3. Belediyeden terk belgesi (İmar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edildiğine ilişkin ilgili belediyesinden alman belge)
4. Yönetim Planı (Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran yapı maliki veya malikleri tarafından imzalanmış yönetim plânı)
5. Zemin Tespit Tutanağı (Yapı Kayıt Belgesi ile zemin ve mimari proje uyumunu gösteren özel harita mühendislik büroları veya Lisanslı Harita Kadastro Büroları (LİHKAB) tarafından düzenlenmiş olan zemin tespit tutanağı ile birlikte ilgili tapu müdürlüğüne müracaatta bulunulur ve daha evvel Yapı Kayıt Belgesi için ödenen meblağ kadar bir bedelin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın merkez muhasebe birimi hesabına yatırılmasından sonra tapu müdürlüğünce belirtilen işlemler yapılır.)
e) Yapı Kayıt Belgesi (İnşaat halindeki yapılarda 31/12/2017 tarihi itibari ile bitmiş olan kısımlar için ilave inşaat alanı ihdas etmemek şartı ile yapı kayıt belgesi verilir ve yapı kayıt belgesi verilen kısımların eksik inşaat işleri tamamlanabilir.)
f) Yapı kayıt belgesi verilen yapılarda ruhsat alınmaksızın yapılabilecek basit onarım ve tadilatlar yapılabilir.
g) Yapı kayıt belgesi verilen yapılarda işyeri açma ve çalışma ruhsatı yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verilir.
İMAR BARIŞI BELGESİNİN GEÇERLİLİK SÜRESİ
İmar Barışı Belgesi yapının kentsel dönüşüme dahil edilmesi. sahipleri veya doğal afet sebebiyle yıkılmasına kadar geçerli olacak. Bu yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanıyor. Kentsel dönüşüm kapsamındaki yapısal bölgeler içerisinde kalan mülk sahiplerinin mevcut haklarını koruyabilmeleri için bu düzenlemeden yararlanmaları önemli
Yapının depreme dayanıklılığı ve yapının fen ve sanat norm ve standartlarına aykırılığı hususu yapı malikinin sorumluluğunda bulunuyor.
İAMR BARIŞI BELGESİ VERİLEMEYECEK YAPILAR VE YANLIŞ ,YALAN BEYAN BAŞVURU SONUÇLARI
a) Yapı kayıt belgesi,
1. Boğaziçi Kanunu’nda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde yer alan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda,
2. İstanbul tarihi yarımada içinde yer alan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda,
3. Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanun’da belirlenmiş tarihi alanda,
4. Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde,
5. Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazine’ye ait taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemez.
b) Yapı kayıt belgesi yanlış veya yalan beyan ile alınmış ise :
1. Yapı kayıt belgesi iptal edilir,
2. Bu belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınır.
3. Yapı kayıt belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedel iade edilmez ve
4. Belge düzenlenmesi safhasında yalan ve yanlış beyanda bulunulan müracaat sahibi hakkında suç duyurusunda bulunulur.
İMAR BARIŞINDA KARŞILAŞILAN SORUNLAR
İmar barışı sırasıda çıkan sorunlar :
1.Taşra da yüksek metrekareli tarlalar içerisindeki konutlara boşvuru sırasında çıkan yüksek bedeller başvuruyu zorlaştırıyor. (25 dönüm tarladaki 100 m 2 lik ev için yüksek bir bedel çıkıyor.
2.İşyerleri için uygulanacak (yüzde beş )% 5 bedelin konutlara göre çok yüksek olması.
3. Kat mülkiyetine geçiş için tekrar (ilave yüzde 3 ve yüzde 5) bir bedel ödenmesi.
4. Bedellerin ödenmesinde, yapılandırmada olduğu gibi taksitlendirme imkanının tanınması
5. Çok katlı binalarda maliklerinin ortak karar vermesi.
1 – İmar Barışı belgesi için, çok katlı veya çok malikli binalarda bireysel başvurunun kabul edilmemesi ve sadece bir kişinin tüm malikler adına başvurusunun ve tüm bina için gereken harcı yatırmasının zorluğu.
Fiiliyatta kat maliklerinin ekonomik olarak aynı düzeyde olmaması veya imar barışı konusu hakkında aynı kanaatte olmaması muhalif olacak herhangi bir malik çıkması halinde sorun çözümsüz hale geliyor.
2 – İmar barışı belgesi alırken yatırılan bedel kadar Kat mülkiyetine geçmek için bedel ödenmesi buna ek olarak mimarı proje ve yer tespit projesi için yapılan ek ödemeler sebebiyle maliklerin anlaşamaması.
3 - Kat mülkiyetine geçmek için, binadaki tüm kat maliklerinin oy birliği ile katılmayı kabul ettiklerine dair kat malikleri kurul kararı gerekiyor. Bu durumda, tüm kat maliklerinin onayının alınmasında zorluklar olduğu görülüyor.
4 - Gerek yapı kayıt belgesi için, gerekse kat mülkiyeti tapusu için ödenecek harçlar, imara aykırı veya sorunlu kısım yerine tüm bina için alınması yüksek bir maliyet oluşturacağından dolayı vatandaşların başvuru konusunda çekimser davrandığı görülüyor.
İMAR BARIŞINDA BU FIRSAT KAÇIRILMAMALI
Sorunlu yapılar için çok önemli avantajlar getiren bu fırsat devleti kurumları ile vatandaşın çatışma olasınığı azaltacağı gibi olacak mahkeme masrafları yıkım dan kaynaklı maddi ve manevi zararları engelleyecektir. Müracaat sayısına göre sonuçlanan başvuru miktarının azlığı, maddi boyutunun yüksek olması, bürokratik işlemlerin zorluğunu da ortaya koyuyor. Faydasının taraflara çok iyi anlatılması, mülk sahiplerini de bu tarihi fırsatı kaçırmadan sorunlarına çözüm bulmaları gerekiyor.
10 milyar dolar beklenen İmar barışından son bilgilere göre, bugüne kadar başvurunun çok düşük olduğu, dolayısıyla beklenen gelire de çok zor ulaşılacağı gözüküyor. Düzenlemenin, son yıllarda yaşanan en önemli ekonomik sıkıntılara denk gelmesi de başka bir sorun. Bu sorun ekonomik olarak vatandaşı etkilediği gibi devletin gelirlerindede bir eksikliğe yol açmıştır. Vatandaş ile devleti imar konusunda barıştırmak amacı yanında bu zor günlerde devlet bütçesine destek amacını taşıyan bu girişin vatandaşımızında bilinçlendirilmesi ile başarılı olacağı inancındayım. 31.10.2018 tarihinde sona erecek bu çok değerli fırsatın vatandaşlarımız tarafından kaçırılmaması gerekliliği bir daha hatırlatmak isterim.